Nachhaltigkeitsbezogene Offenlegungen 
(Informationen nach Artikel 10 der Offenlegungsverordnung) 

Die Quadoro Investment GmbH („Gesellschaft“) legt in ihrer Funktion als Kapitalverwaltungsgesellschaft des Immobilien-Sondervermögens „Quadoro Sustainable Real Estate Europe Private“ („AIF-Sondervermögen“), das als Finanzprodukt nach Artikel 8 der Verordnung (EU) 2019/2088 vom 27. November 2019 über nachhaltigkeitsbezogene Offenlegungspflichten im Finanzdienstleistungssektor („Offenlegungsverordnung“ oder auch „Sustainable Finance Disclosure Regulation/SFDR“) qualifiziert nachfolgende Informationen gemäß Artikel 10 SFDR offen. 

Stand: Dezember 2023

Zusammenfassung

Mit diesem Finanzprodukt werden ökologische oder soziale Merkmale beworben, aber keine nachhaltigen Investitionen angestrebt. Dennoch tätigt es im Rahmen seiner Anlagestrategie zu mindestens 75 % nachhaltigkeitsbezogene Investitionen in Vermögensgegenstände, welche den unter „ökologische oder soziale Merkmale des AIF-Sondervermögens“ beschriebenen Merkmalen entsprechen. Es wird laufend geprüft, ob die Positiv- und Ausschlusskriterien, welche durch den Nachhaltigkeitsansatz definiert werden, eingehalten wurden. Mindestens 75 % des Fondsvermögens sollen in nachhaltige Investitionen im Sinne des Art. 2 Abs. 17 der Offenlegungsverordnung gemäß des nachfolgend beschriebenen Ansatzes umgesetzt werden:

1. Vermeidung von Umweltbelastungen durch fossile Brennstoffe

Das AIF-Sondervermögen investiert im Rahmen seiner nachhaltigen Investitionen ausschließlich in Immobilien, die nicht in Zusammenhang mit der Gewinnung, der Lagerung (abgesehen vom Eigenbedarf des Gebäudes, z. B. für Notstromaggregate), dem Transport oder der Herstellung von fossilen Brennstoffen stehen. Zulässig ist der Erwerb von Immobilien, bei denen die betreffenden Aktivitäten innerhalb eines Jahres nach Erwerb eingestellt werden.

Das Kriterium gilt auch dann als verletzt, wenn Gewinnung, Lagerung, Transport oder Herstellung fossiler Brennstoffe nicht direkt auf dem Grundstück erfolgen, die Immobile aber Teil der Infrastruktur zur Gewinnung, Lagerung, Transport oder Herstellung ist. Beispielsweise zählt eine Steuerungszentrale für ein Erdgasnetz zur Infrastruktur für den Transport von Erdgas.

Das Kriterium gilt nicht als verletzt, wenn Mieter im Bereich Gewinnung, Lagerung, Transport oder Herstellung fossiler Brennstoffe tätig sind, die eigentliche Gewinnung, Lagerung, Transport oder Herstellung jedoch nicht in der Immobilie erfolgt. Beispielsweise gilt das Kriterium nicht als verletzt, wenn in der Immobilie die Personalabteilung des betreffenden Mieters angesiedelt ist.

Schlüsselindikator für dieses Kriterium ist der Anteil der Immobilien, die nicht für die Gewinnung, die Lagerung, den Transport oder die Herstellung von fossilen Brennstoffen verwendet werden (Verkehrswert der Immobilien, die das Kriterium einhalten, im Verhältnis zum Immobilienvermögen).

2. Vermeidung von Umweltbelastungen, die von energieineffizienten Immobilien ausgehen

Es werden Maßnahmen zur Optimierung der Gesamtenergieeffizienz betrachtet, wobei solche Maßnahmen unter Beachtung des Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit im Interesse des EU-Umweltziels Klimaschutz erfolgen.

Schlüsselindikator für die Gesamtenergieeffizienz des Immobilienportfolios ist der Anteil energieeffizienter Immobilien (Verkehrswert der energieineffizienten Immobilien im Verhältnis zum Immobilienvermögen). Zur Beurteilung der Energieineffizienz einer Immobilie ist die Formel gemäß Anhang I der Delegierten Verordnung (EU) 2022/1288 vom 6. April 2022 anzuwenden.

Die Indikatoren für nachteilige Auswirkungen auf Nachhaltigkeitsfaktoren werden sowohl im Rahmen des Ankaufsprozesses von Immobilien als auch kontinuierlich im Rahmen der Regelprozesse des Risikomanagements der Kapitalverwaltungsgesellschaft betrachtet (Environmental Due Diligence).

3. Begrenzung des Temperaturanstiegs auf deutlich unter 2,0°C gegenüber dem vorindustriellen Niveau

Die Aktivitäten des AIF-Sondervermögens zielen auf die Begrenzung des Temperaturanstiegs auf deutlich unter 2,0°C gegenüber dem vorindustriellen Niveau ab („Temperaturziel“).

Mindestens 75 % des Immobilienbestandes des AIF-Sondervermögens, gemessen als Verkehrswert der nachhaltigen Immobilien im Verhältnis zum Immobilienvermögen, müssen unterhalb des Temperaturziels liegen. Dabei wird eine Immobilie erst nach einer Übergangsphase von maximal vier Jahren ab Erwerb für das AIF-Sondervermögen in die Berechnung der Quote einbezogen. Diese Übergangsphase soll der schrittweisen energetischen Optimierung von Bestandsimmobilien zur Erreichung des Temperaturziels dienen.

Eine Immobilie gilt als nachhaltig, wenn ihre CO2-Emissionen in kg/m² des jeweils letzten Kalenderjahres unterhalb des Dekarbonisierungsziels des entsprechenden Kalenderjahres nach dem Carbon Risk Real Estate Monitor (CRREM) für das 2,0°C-Temperaturziel liegen sowie die oben genannten nachteiligen Nachhaltigkeitsauswirkungen (Umweltbelastungen durch fossile Brennstoffe und Umweltbelastungen, die von energieineffizienten Immobilien ausgehen) ausgeschlossen werden können.

Kein nachhaltiges Investitionsziel

Das AIF-Sondervermögen hat kein nachhaltiges Investitionsziel im Sinne des Artikel 8 der Verordnung (EU) 2019/2088 (Offenlegungsverordnung), bewirbt aber die unter „ökologische oder soziale Merkmale des Finanzproduktes“ beschriebenen Merkmale und tätigt in diesem Rahmen nachhaltigkeitsbezogene Investitionen.

Ökologische oder soziale Merkmale des Finanzprodukts

Das AIF-Sondervermögen tätigt im Rahmen seiner Anlagestrategie zu mindestens 75 % nachhaltigkeitsbezogene Investitionen in Vermögensgegenstände, welche den nachfolgend näher beschriebenen Merkmalen entsprechen. Soweit es sich bei einem Teil dieser Anlagen um nachhaltige Investitionen im Sinne der Verordnung (EU) 2019/2088 (Offenlegungsverordnung) handelt, wird deren prozentualer Mindestanteil nachfolgend entsprechend ausgewiesen. Im Einzelnen werden folgende ökologische Merkmale beworben:

Aktivitäten des AIF-Sondervermögens zielen auf die Begrenzung des Temperaturanstiegs auf deutlich unter 2,0°C gegenüber dem vorindustriellen Niveau ab („Temperaturziel“).

Mindestens 75 % des Immobilienbestandes des AIF-Sondervermögens, gemessen als Verkehrswert der nachhaltigen Immobilien im Verhältnis zum Immobilienvermögen, müssen unterhalb des Temperaturziels liegen. Dabei wird eine Immobilie erst nach einer Übergangsphase von maximal vier Jahren ab Erwerb für das AIF-Sondervermögen in die Berechnung der Quote einbezogen. Diese Übergangsphase soll der schrittweisen energetischen Optimierung von Bestandsimmobilien zur Erreichung des Temperaturziels dienen.

Eine Immobilie gilt als nachhaltig, wenn ihre CO₂-Emissionen in kg/m² des jeweils letzten Kalenderjahres unterhalb des Dekarbonisierungsziels des entsprechenden Kalenderjahres nach CRREM für das 2,0°C-Temperaturziel liegen sowie die oben genannten nachteiligen Nachhaltigkeitsauswirkungen (Umweltbelastungen durch fossile Brennstoffe und Umweltbelastungen, die von energieineffizienten Immobilien ausgehen) ausgeschlossen werden können.

Anlagestrategie

Das Anlageziel des AIF-Sondervermögens besteht darin, Mieterträge aus direkt und indirekt gehaltenen Immobilien sowie Erträge auch in Form von Dividenden und Zinsen zu erzielen. Das AIF-Sondervermögen strebt einen nachhaltigen Wertzuwachs der Immobilien, stabile Mieterträge und regelmäßige, stabile Ausschüttungen an. 

Das Anlageziel soll durch eine professionelle Portfolioverwaltung, durch aktives Asset Management, durch eine sorgfältige Auswahl der Zielregionen, Standorte und Gebäude, durch eine geographische Diversifikation, durch eine Diversifikation nach Nutzungsarten, durch die Auswahl bonitätsstarker Mieter und durch den Abschluss vorwiegend langfristiger Mietverträge erreicht werden.

Die Aktivitäten des AIF-Sondervermögens zielen auf die Begrenzung des Temperaturanstiegs auf deutlich unter 2,0°C gegenüber dem vorindustriellen Niveau ab („Temperaturziel“). 

Mindestens 75 % des Immobilienbestandes des AIF-Sondervermögens, gemessen als Verkehrswert der nachhaltigen Immobilien im Verhältnis zum Immobilienvermögen, müssen unterhalb des Temperaturziels liegen. Dabei wird eine Immobilie erst nach einer Übergangsphase von maximal vier Jahren ab Erwerb für das AIF-Sondervermögen in die Berechnung der Quote einbezogen. Diese Übergangsphase soll der schrittweisen energetischen Optimierung von Bestandsimmobilien zur Erreichung des Temperaturziels dienen.

Der Dekarbonisierungspfad des CRREM dient als Benchmark, gegen die die CO₂-Emissionen des Immobilienvermögens des AIF-Sondervermögens gemessen werden.

Schlüsselindikator für die CO₂-Intensität sind die CO₂-Emissionen in kg/m² p. a. Bezugsfläche ist gemäß CRREM die Bruttofläche. Inputdaten für das CRREM-Tool sind Energieverbrauch bzw. -bedarf gemäß Abgrenzung CRREM. Die Daten werden durch Abrechnungen der Energielieferanten oder aus anderen sachgerechten Quellen (z. B. Energieausweisen) ermittelt. Für die Berechnung der CO₂-Emissionen werden die Emissionsfaktoren gemäß CRREM herangezogen. Im Fall von Fernwärme erfolgt die Berechnung der CO₂-Emissionen in Einklang mit den Vorgaben von CRREM anhand der Emissionsfaktoren der örtlichen Fernwärmeversorger. 

Anschließend wird das Immobilienvermögen des AIF-Sondervermögens gegen die immobilien- und landesspezifischen Dekarbonisierungsziele des jeweils letzten Kalenderjahres nach CRREM gemessen. 

Eine Immobilie gilt als nachhaltig, wenn ihre CO₂-Emissionen in kg/m² des jeweils letzten Kalenderjahres unterhalb des Dekarbonisierungsziels des entsprechenden Kalenderjahres nach CRREM für das Temperaturziel liegen sowie die nachteiligen Nachhaltigkeitsauswirkungen (1. Vermeidung von Umweltbelastungen durch fossile Brennstoffe, 2. Vermeidung von Umweltbelastungen, die von energieineffizienten Immobilien ausgehen) ausgeschlossen werden können.

Aufteilung der Investition

Das AIF-Sondervermögen tätigt mittelbare und unmittelbare Investitionen in Immobilien, die in die Unterkategorie „#1 Nachhaltige Investitionen“ fallen und zur Erreichung des Umweltziels Klimaschutz beitragen. Nach den Anlagebedingungen wird eine Quote von nachhaltigen Immobilien gemäß Artikel 2 Nr. 17 der Verordnung (EU) 2019/2088 von mindestens 75 % des gesamten Immobilienbestandes des AIF-Sondervermögens angestrebt.

Zudem gehören die Anlage liquider Mittel sowie der Abschluss von Derivaten zu Absicherungszwecken zur Anlagestrategie, die in die Unterkategorie „#2 Nicht nachhaltige Investitionen“ fallen.

Überwachung der ökologischen oder sozialen Merkmale

Die Überwachung der Erfüllung der beworbenen ökologischen oder sozialen Merkmale erfolgt laufend durch das Fonds- und Risikomanagement der Quadoro Investment GmbH und ggf. die Analysen des Fondsberaters im Rahmen einer entsprechenden Nachhaltigkeitsanalyse. Dabei wird unter anderem überprüft, inwieweit Investitionen negative Auswirkungen auf die PAI (Principal Adverse Impact | nachteilige Auswirkungen auf Nachhaltigkeitsfaktoren) haben können.

Derartige Maßnahmen können in baulichen Maßnahmen oder technischen Nachrüstungen bestehen und beispielsweise die Reduktion der CO₂-Emissionen umfassen. Sofern die Einhaltung der ökologischen Merkmale bzw. des sozialen Merkmals derart gefährdet ist, dass sie nicht durch andere Maßnahmen beschränkt oder kompensiert werden kann, so kann auch ein Verkaufsprozess ausgelöst werden, sofern absehbar ist, dass eine Immobilie die für das Sondervermögen festgelegten ökologischen Merkmale bzw. das soziale Merkmal dauerhaft nicht erfüllt. 

Zudem erfolgt regelmäßig eine externe Kontrolle durch die Prüfung der nachhaltigkeitsbezogenen Angaben in den Jahresberichten des Sondervermögens.

Methoden

Der Dekarbonisierungspfad des CRREM dient als Benchmark, gegen die die CO₂-Emissionen des Immobilienvermögens des AIF-Sondervermögens gemessen werden.

Schlüsselindikator für die CO₂-Intensität sind die CO₂-Emissionen in kg/m² p. a. Bezugsfläche ist gemäß CRREM die Bruttofläche. Inputdaten für das CRREM-Tool sind Energieverbrauch bzw. -bedarf gemäß Abgrenzung CRREM. Die Daten werden durch Abrechnungen der Energielieferanten oder aus anderen sachgerechten Quellen (z. B. Energieausweisen) ermittelt. Für die Berechnung der CO₂-Emissionen werden die Emissionsfaktoren gemäß CRREM herangezogen. Im Fall von Fernwärme erfolgt die Berechnung der CO₂-Emissionen in Einklang mit den Vorgaben von CRREM anhand der Emissionsfaktoren der örtlichen Fernwärmeversorger. 

Anschließend wird das Immobilienvermögen des AIF-Sondervermögens gegen die immobilien- und landesspezifischen Dekarbonisierungsziele des jeweils letzten Kalenderjahres nach CRREM gemessen. 

Eine Immobilie gilt als nachhaltig, wenn ihre CO₂-Emissionen in kg/m² des jeweils letzten Kalenderjahres unterhalb des Dekarbonisierungsziels des entsprechenden Kalenderjahres nach CRREM für das Temperaturziel liegen sowie die verbindlich zu berücksichtigenden nachteiligen Nachhaltigkeitsauswirkungen ausgeschlossen werden können.

Das AIF-Sondervermögen vermeidet im Rahmen seiner nachhaltigen Investitionen erhebliche Beeinträchtigungen von Nachhaltigkeitszielen, indem es für die beiden nachfolgend benannten Nachhaltigkeitsindikatoren für nachteilige Auswirkungen eine entsprechende Environmental Due Diligence vornimmt:

1. Vermeidung von Umweltbelastungen durch fossile Brennstoffe
2. Vermeidung von Umweltbelastungen, die von energieineffizienten Immobilien ausgehen

Eine Immobilie kann nur dann als nachhaltig qualifzieren, wenn die Kriterien für diese Nachhaltigkeitsindikatoren für nachteilige Auswirkungen ebenfalls erfüllt werden.

Datenquellen und -verarbeitung

Der Dekarbonisierungspfad des CRREM dient als Benchmark, gegen die die CO₂-Emissionen des Immobilienvermögens des AIF-Sondervermögens gemessen werden.

Schlüsselindikator für die CO₂-Intensität sind die CO₂-Emissionen in kg/m² p. a. Bezugsfläche ist gemäß CRREM die Bruttofläche. Inputdaten für das CRREM-Tool sind Energieverbrauch bzw. -bedarf gemäß Abgrenzung CRREM. Die Daten werden durch Abrechnungen der Energielieferanten oder aus anderen sachgerechten Quellen (z. B. Energieausweisen) ermittelt. Für die Berechnung der CO₂-Emissionen werden die Emissionsfaktoren gemäß CRREM herangezogen. Im Fall von Fernwärme erfolgt die Berechnung der CO₂-Emissionen in Einklang mit den Vorgaben von CRREM anhand der Emissionsfaktoren der örtlichen Fernwärmeversorger. 

Anschließend wird das Immobilienvermögen des AIF-Sondervermögens gegen die immobilien- und landesspezifischen Dekarbonisierungsziele des jeweils letzten Kalenderjahres nach CRREM gemessen. 

Eine Immobilie gilt als nachhaltig, wenn ihre CO₂-Emissionen in kg/m² des jeweils letzten Kalenderjahres unterhalb des Dekarbonisierungsziels des entsprechenden Kalenderjahres nach CRREM für das Temperaturziel liegen sowie die nachteiligen Nachhaltigkeitsauswirkungen (1. Vermeidung von Umweltbelastungen durch fossile Brennstoffe, 2. Vermeidung von Umweltbelastungen, die von energieineffizienten Immobilien ausgehen) ausgeschlossen werden können.

Die Ermittlung der Anteile von Immobilien mit Engagement in fossilen Brennstoffen erfolgt bei Akquisition der Immobilien sowie fortlaufend auf Basis der Flächenangaben in den Gutachten. Diese Ergebnisse werden zur Darstellung des Einflusses auf den Portfolioanteil verwendet und in einer Datenbank zur monatlichen Berechnung der Portfolioanteile erfasst. 

Die Energieverbräuche werden bei den Property Managern abgefragt und plausibilisiert (bei Verbräuchen von vom Vermieter kontrollierten Flächen, wie z. B. Verbräuche der zentralen Heizungs- und Kühlanlagen, zentrale Beleuchtung sowie bei vorliegenden Mieterverbrauchsdaten). Sie werden systematisch in einer Datenbank erfasst und somit auswertbar gemacht. Soweit Energieverbräuche (Mieterverbrauch oder Gesamtverbrauch) nicht vorliegen, werden diese bevorzugt den Energieausweisen entnommen.

Auf Basis der Ergebnisse wird die Quote der nachhaltigen Investitionen ermittelt und in die standardisierte Anlagegrenzprüfung überführt. Schätzungen werden nicht vorgenommen.

Beschränkung hinsichtlich der Methoden und Daten

Bei der (internen) Datenbeschaffung sowie der Auswahl der externen Anbieter geht die Gesellschaft mit der größtmöglichen Sorgfalt vor. Für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Informationen und Daten der externen Anbieter wird jedoch keine Gewährleistung übernommen. Es kann insofern nicht ausgeschlossen werden, dass die Gesellschaft die zur Umsetzung der Strategie erforderlichen Daten und Informationen nicht, nicht richtig, nicht vollständig oder nicht in der erforderlichen Datenqualität erhält. Sofern für die Ermittlung der Vergleichswerte erforderliche Daten nicht vorliegen und auch nicht beschafft werden können (etwa weil aufgrund bestehender gesetzlicher oder vertraglicher Regelungen diese von Dritten nicht herausverlangt werden können), werden die bestmöglichen Alternativen zur Ermittlung der Daten herangezogen. Sofern nichtsdestoweniger weiterhin keine adäquaten Daten beschafft werden können, erfolgt die Erhebung anhand von Annahmen sowie Schätzungen durch die Gesellschaft oder geeignete Vergleichswerte. Es kann auch nicht ausgeschlossen werden, dass die Gesellschaft aufgrund einer Fehleinschätzung die ökologischen Merkmale sowie den Anteil des nachhaltigen Immobilienbestands zu Unrecht für eingehalten hält. In diesem Fall besteht das Risiko, dass die Gesellschaft unbeabsichtigt die definierten Anlagekriterien verletzt. Daneben besteht das Risiko, dass eine Immobilie im Laufe der Haltezeit die jeweils festgelegten Merkmale nicht mehr erfüllt oder dass es zu Wertveränderungen von Immobilien kommt. Dies kann zur Folge haben, dass die Gesellschaft gezwungen ist, Immobilien zu veräußern. Aufgrund der vorstehenden Beschränkungen ist es der Gesellschaft ggf. nicht möglich, bestimmte Immobilien für Rechnung des Sondervermögens zu erwerben. Dadurch besteht insbesondere in einem Immobilienmarkt mit starkem Wettbewerb um verfügbare Immobilien das Risiko, dass die Investitionstätigkeit der Gesellschaft und damit das Wachstum des Sondervermögens erschwert oder verlangsamt werden. Entsprechendes gilt für Bewertung der PAI.

Sorgfaltspflicht

Die Sorgfaltspflicht im Zusammenhang mit den zugrunde liegenden Vermögenswerten des Fonds, auch „Due-Diligence-Prozess“ genannt, ist durch vertragliche Regelungen, fest implementierte, standardisierte Prozesse und verbindliche interne Richtlinien geregelt. Diese beziehen sich auch auf die verbindlichen Nachhaltigkeitsaspekte der Anlagestrategie.

Das AIF-Sondervermögen unterliegt zudem fortlaufend Risiko- und Compliance-Prozessen bezüglich der Einhaltung der Anlagegrenzen. Die Portfoliozusammensetzung wird kontinuierlich überwacht und die Erfüllung der beworbenen ökologischen Merkmale sowie die Einhaltung der implementierten Prozesse einmal im Jahr durch den Wirtschaftsprüfer geprüft.

Mitwirkungspolitik

Die Quadoro Investment GmbH investiert für Rechnung des AIF-Sondervermögens neben unmittelbaren Immobilieninvestitionen auch in Immobilien-Gesellschaften, die kein eigenes Personal beschäftigen und die regelmäßig keinen umfangreichen Geschäftsbetrieb unterhalten. Sofern die Verwaltung dieser Immobilien-Gesellschaften nicht durch Mitarbeiter der Gesellschaft erfolgt, wird im Rahmen der Dienstleister Due Diligence geprüft, ob es Anzeichen für Verstöße gegen Grundsätze verantwortungsvoller Unternehmensführung gibt.

Bestimmter Referenzwert (ESG-Index)

Das AIF-Sondervermögen nutzt keinen Referenzwert.